Konut ve İşyeri Kiralarının Artması Nedeniyle Ortaya Çıkan Hukuki Sorunlar

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Artması Nedeniyle Ortaya Çıkan Hukuki Sorunlar

Özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi şehirlerde ve tüm Türkiye genelinde inşaat sektöründe meydana gelen duraksama, büyük kentlerde yabancıların taşınmaz yatırımı yolu ile vatandaşlık kazanma talebi, plansız göç, üniversite sayılarının artması ve üniversite öğrencilerinin barınma ihtiyacı, enflasyonda meydana gelen artışlar nedenleriyle konut ve işyeri kiralarının ciddi oranda arttığı gözlemlenmektedir. Öyle ki, 2020 yılında 1 birim olan kira bedelleri yaklaşık 3 birim fiyata kadar yükselmiştir. Hal böyle olunca, konut ve işyeri kira sözleşmelerinde yıllık artış oranları güncel fiyatları karşılamaz duruma gelmiştir. Yazımızda bahsi geçen işyeri, çatılı işyerlerdir.* Konut ve işyeri kiralarının artması nedeniyle ortaya çıkan hukuki sorunlar yazımızda kiraya veren mal sahipleri ile kiracılar arasında sıklıkla meydana gelen uyuşmazlıklar ve çözümler konusunda görüşlerimiz yer almaktadır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. (Türk Borçlar Kanunu 299’uncu maddesi) Bu hüküm tüm kira sözleşmeleri için genel tanımdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu ile 356’ıncı maddeleri arasında ise “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” başlığı ile münhasıran konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine dair düzenlemeler getirilmiştir. Devlet, kanundaki bu hükümler ile hem vatandaşın barınma ihtiyacına dair ihtiyaçları hem de ev veya işyeri sahiplerinin hakları arasında denge kurmaya çalışmıştır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri için Türk Borçlar Kanunu’nun Emredici Hükümleri | Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri İçin Muhakkak Bilinmesi Gereken Şartlar

Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin genelde ya kırtasiyelerde satılan “matbu” yani hazır basılı sözleşme hükümleri ile ya da emlakçılar tarafından düzenlenen sözleşmeler yapıldığı görülmektedir. Söz konusu konut ve işyeri kira sözleşmelerinde bir çok madde yer alsa ve taraflar bu maddelerin kendileri açısından bağlayıcı olduğunu düşünse dahi Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ile 356’ıncı maddeleri arasındaki bir kısım düzenlemeler emredici nitelikte olduğundan; sözleşmenin o maddesi geçersiz, hukuki anlamı ile ise hükümsüzdür.

* Kira sözleşmesinin taraflarından kiracının tacir veya ticaret şirketi olması durumunda, Türk Ticaret Kanunu’nun basiretli iş adamı gibi davranma yükümlülüğü nedeniyle kira sözleşmesinde belirtilen tüm hükümler geçerli olacaktır. Bu nedenle, ister konut ister çatılı işyeri kira sözleşmesi olsun, kiracının tacir veya ticaret şirketi olması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ile 356’ıncı maddeleri arasındaki emredici hükümleri değil kira sözleşmesindeki hükümler uygulanacaktır.

Kira Sözleşmesinin Süresi 1 Yıllık Kiracımın Evi veya İşyerini Tahliye Etmesini, Boşaltmasını İsteyebilir Miyim?

Kiraya veren yani ev sahibi ya da mal sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bunun anlamı şudur; kira sözleşmenizde sözleşme süresinin bir yıllık veya iki yıllık yapıldığı belirtilse dahi kiraya veren sözleşmenin süresi sona erdi diyerek tahliye talep edemez. Ancak kiracı kira sözleşmesinde belirtilen süreden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak evi tahliye edebilir. Kiracı böyle bir yola başvurmaz ise kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, ev sahibi ya da mal sahibi; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, kira sözleşmesini sona erdirerek tahliye talep edebilir.

Kiraya verenler ve kiracılar açısından uygulamada bu konuda çok büyük bir bilgi eksikliği mevcuttur. Kiraya verenler veya kiracılar bu konuda bilgi sahibi olmadığı için, kiracılar; kira sözleşmesinde “kiraya verenin sürenin sonunda sözleşmeyi sona erdirmesine dair bir madde var.” o halde bu maddeye dayanarak beni çıkarabilir, tahliyesini isteyebilir, kiraya verenler açısından ise, “sözleşmenin süresi sona eriyor, kira sözleşmesinde bu konuda madde var.” önceden bildirdim çıkmasını talep ediyorum şeklinde düşünceye kapılmaktadırlar.

Yukarıda açıkça ifade ettiğimiz üzere, kira sözleşmenizde yazan hükümlerin Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı olması durumunda, kira sözleşmesinde yazan hüküm geçersiz ve hükümsüzdür. Bu nedenle kira sözleşmelerinde yazan her şeyin bağlayıcı olmadığını veya olamayacağını bilmeniz gerekir.

Örneğin, kira sözleşmenizde kiraya verenin sözleşmenin süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiracının konutu veya işyerini tahliyesini isteyebileceği yönünde hüküm olsun. Kiraya verenin bu hükme dayanarak bildirimde bulunmasına rağmen, kiracının evi tahliye etmemesi durumunda, kiraya verenin açacağı tahliye davasını kazanma şansı bulunmamaktadır. Zira hakim, kanunun emredici hükmünü re’sen uygulayacak ve kiraya verenin sözleşmesinde bu şekilde yazan hükmün geçerli olmadığı ve davasının reddine dair karar verecektir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kiracının Sözleşmenin Süresinin Bitimine Dayanarak Sözleşmeyi Sonlandırma Hakkı Bulunmakta Olup En Az 15 Gün Önceden Bildirimde Bulunma Hakkı Vardır. Sözleşmede Sürenin 15 Günden Daha Uzun Bir Süre Olması Durumunda Yine En Az 15 Gün Süresi Olduğu Kabul Edilecektir.

Kira Sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 347’inci maddesinde belirtilen “belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunma” koşulu sözleşme ile kiracı aleyhine değiştirilemez.

Kiracıdan En Fazla Üç Aylık Kira Bedeli Kadar Depozito İstenebilir.

Kiracıya güvence verme koşulu üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Dönemi Sonunda Uygulanacak Kira Artış Oranı Bir Önceki Kira Yılının Tüketici Fiyat Endeksindeki (Tüik’in açıkladığı TÜFE oranı) On İki Aylık Ortalamalarına Göre Değişim Oranını Geçemez. (*Kiracının tacir veya ticaret şirketi olması durumunda sözleşmede belirtilen hüküm geçerlidir.) * Yeni-Geçici Kanuni Düzenlemeye göre 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranı: %25

Kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşmeye, kira dönemi sonunda uygulanacak kira artış oranının bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. (TÜFE’yi aşan artış oranları geçersizdir. Ancak kiracının tacir veya ticaret şirketi olması halinde söz konusu oranlar geçerli olacaktır.) Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen bu hüküm 17/01/2019 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten önce hüküm Üretici Fiyat Endeksindeki orana göre belirlenir şeklindeydi.

Örneğin kira sözleşmenizde; kira artışlarının her kira dönemi sonunda veya her yıl yüzde 25 oranında artacağı yönünde bir hüküm olduğunu varsayalım. Her kira dönemi sonunda ya da her yıl bir önceki kira yılının tüketici fiyat endekisindeki on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı eğer yüzde 25’den düşük ise söz konusu hüküm geçersiz ve hükümsüz olacaktır. Kiraya veren ancak TÜFE oranında artış talep edebilir. Ancak TÜFE oranının yüzde 30 olduğu ihtimalde ise kira artış oranınız kira sözleşmesinde belirtilen yüzde 25 kadar olacaktır.

Bu konudaki çözüm gayet basittir. Kira sözleşmesinde belirtilen artış oranı ile TÜFE oranından hangisi kiracının lehine olacak ise o artış oranı geçerlidir.

Kiraya verenlerin TÜFE oranının çok üstünde artış yapmayı talep ettikleri sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Kiraya verenler, güncel kira bedellerinin çok yükseldiğini bu nedenle kiracıların da bu miktar kadar kira ödemesi gerektiği yönünde gerekçe sunmaktadır. Bir kısım kiracıların, sözleşmede ya da kanunda belirtilen oranlardan daha yüksek bir artış talep edemeyeceği şeklindeki savunmalarına karşı bir kısım ev sahiplerinin ya da mal sahiplerinin durumu kabul ettiklerine şahit oluyoruz. Ancak bir kısım ev sahiplerinin ya da mal sahiplerinin ise bu şekilde savunmalara karşı “Evimi gasp ettin, bu nasıl kanun?, böyle düzen mi olur?, istediğim zammı ödemeyeceksen çık evimden, biz kolay mı kazandık bu paraları da ev, dükkan sahibi olduk” gibi söylemlerde bulunduğunu görüyoruz. Bu durumun tam zıddı da şahit olduğumuz olaylardır. Şöyle ki; kiraya verenin TÜFE oranında artış talep etmesine rağmen kiracının, “bu sene zam yapmayacağım, ödemeyeceğim, git istediğini yap, ister dava et ister hacze gel.” gibi söylemlerde bulunduğu da görülmektedir. İster kiraya veren ister kiracı tarafında olunsun; bahsi geçen söylemlerin her biri için ayrı ayrı açıklama yapmak mümkündür. Karşı tarafın bu konudaki söylemlerinin bilgisizlikten gelmesi halinde öğretme ve bilgilendirme yoluna gidilebilir. Ancak karşı tarafın bu konudaki söylemleri, hırs veya cehaletten kaynaklanmakta ise münakaşayı işin uzmanına yani avukatlara bırakmakta fayda vardır.

Türkiye Cumhuriyeti Devleti’nin yasama erki (TBMM) tarafından çıkarılarak yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu herkesi bağlar. Türkiye Cumhuriyeti bir hukuk devletidir. Hukuku veya kanunu bilmemek ise mazeret sayılmaz.

Türk Borçlar Kanunu’na eklenen yeni geçici madde ile 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen KONUT kira sözleşmelerinde kira artış oranını yüzde 25 olarak belirlenmiştir. Eğer enflasyon TÜFE oranı yüzde 25 in altında olursa o halde kiracının lehine olan TÜFE oranı uygulanacaktır.

Kiralanan Konut ve Çatılı İşyerinin Satılması veya El Değiştirmesi Durumunda Kiraladığım Yeri Boşaltmak Zorunda Mıyım?

Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. (Türk Borçlar Kanunu 310’uncu maddesi)

Konut veya işyerinin bir başkasına satılması durumunda mevcut kira sözleşmeniz aynı koşullar ile geçerlidir. Eski malik, “Ben burayı satacağım çık” diyerek tahliye talebinde bulunamayacağı gibi yeni malikin “Ben yeni malikim buradan çık” diyebilmesi için bir kısım hukuki şartları yerine getirmiş olması zorunludur. Söz konusu davanın koşullarını “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Tahliye” Başlığı altında “yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası” olarak anlatacağız.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Tespit Davaları

Kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşmeye, kira dönemi sonunda uygulanacak kira artış oranının bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. (TÜFE’yi aşan artış oranları geçersizdir. )

Kira sözleşmesinde kira bedelinin hangi oranda artacağına ilişkin hüküm bulunması halinde kira tespit davası ancak bu hükmün uygulanması açısından açılabilecektir. Bu tür kira tespit davalarının açılması için herhangi bir süre koşulu bulunmamakla birlikte, kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri bu davalarda nazara alınmaz. Yalnızca sözleşme hükmünün TÜFE’ye göre uygulanması söz konusu olacaktır.

Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrası; taraflara, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesinin dava edilebileceğini hükme bağlamıştır.

Görüldüğü üzere kiraya veren, kira sözleşmesi beş yıl dolmadan “emsal kira bedelleri”ne dayanarak kira artışı talep etmesi mümkün değildir. Ancak kira sözleşmesinin beş yılı dolmasından sonra “emsal kira bedelleri” de artış oranında nazara alınacaktır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasına dayanılarak açılacak kira tespit davalarında, kira bedelinin bir sonraki dönemden itibaren tespiti söz konusu olacaktır.

Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmelerinde artışa dair madde veya anlaşma bulunması ya da kira döneminin bitmesinden itibaren en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması halinde, kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde “tahliye” konusu kanunda sayılan haller ile sınırlıdır. Bu nedenle kira sözleşmelerinde “Kiralayan”a 1 yıllık kira sözleşmesinin süresi sonunda tahliye hakkı sağlayan hükümler kanunun emredici hükmüne aykırı olduğundan geçerli değildir. Kiracı, kural olarak 10 yıl boyunca kiraladığı mecurda oturma hakkına sahiptir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde tahliye nedenleri kısaca şunlardır;

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası yazımıza buradan ulaşabilirsiniz. – Bilgi Edinin

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası yazımıza buradan ulaşabilirsiniz. – Bilgi Edinin

  • Kira bedelinin ödenmemesi,
  • Kira bedeli dışında (aidat, fatura vb.) yan giderlerin ödenmemesi,
  • Hukuken geçerli tahliye taahhütnamesi,
  • Gereksinim / İhtiyaç nedeni,
  • Yeniden inşa ve imar nedeni,
  • Yeni malikin gereksinimi / ihtiyacı,
  • Kiralanana zarar verilmesi,
  • Komşulara rahatsızlık verme,
  • Kiracının kira döneminden evvel en az 15 gün önceden bildirimde bulunması,
  • Kiraya verenin 10 yıllık süre sonundan 3 ay evvel bildirimde bulunması,

Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Hukuki Uyuşmazlıkların Önlenmesi Hakkında Görüşlerimiz

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, taraflara karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir. Mal veya hizmet tedarikinden farklı olarak sözleşmenin uzun süreli olması nedeniyle öncelikle tarafların hukuki hak ve yükümlülüklerinin farkında olması gerekmektedir. Tarafların haklarını ve yükümlülüklerini bilmesi durumunda haksız bir talepte bulunması söz konusu olmayacağı gibi, üstüne düşenleri de yapması beklenir.

Sözleşmenin sınırlarını bilen tarafların birbirleri ile ihtilaf, sorun, uyuşmazlık yaşaması oldukça düşüktür. Zira kira artış oranının TÜFE’yi geçemeyeceğini bilen bir ev sahibinin kiracısından TÜFE’yi geçen oranlarda haksız kira artış talebinde bulunması mantıklı da olmayacaktır. Benzer şekilde konut kira sözleşmesi nedeniyle aidat borcundan sorumlu olan kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda tahliyesinin söz konusu olabileceğinin bilincinde olması durumunda aidat borcundan kimin sorumlu olduğu yönünde ihtilaf da doğmayacaktır. * Yeni kanuni düzenleme doğrultusunda artış oranı 1 Haziran 2022 ve 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yüzde 25’i %25’i aşamayacaktır.

Konut veya çatılı işyerleri bir kısım ev ve mal sahipleri için yatırım aracı olarak düşünülse de “kira sözleşmesi” nin bir hukuki ilişki olduğunun bilincinde olunması, kira getirisinin ticari bir faaliyet gibi düşünülmemesi, insanların ve ailelerin barınma ihtiyacını karşılamak için ve işyeri ihtiyacını gidermek için kiralık ev ve işyeri aradığını da kabul etmesi yerinde olacaktır.

Hukuka saygılı bir toplumun üstesinden gelemeyeceği hiçbir sorun olmayacaktır. Toplumumuzun ve bizden sonraki nesillerin huzuru için bilmediğimiz konularda ısrarcı olmamak, uzmana danışmak ve bilgiyi doğru kaynaklardan edinmek önemlidir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde meydana gelen güncel artışlar mal veya ev sahiplerinin lehine olarak görülse de söz konusu astronomik ve fahiş artışların çok kısa sürede meydana gelmesi, bir noktada mal veya ev sahiplerinin de aleyhine olacaktır. Tüketici Fiyat Endeksi oranı ile enflasyon oranı aynıdır. Hal böyle olunca yaşanılan ülkede enflasyonun artması herkesin kaybetmesine neden olacaktır.

Yorum bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.