İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

kira-tahliye

IV. Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Özel Hükümlerine Göre İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

1)- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilmesi İçin Gereken Şartlar

Kiracının kira sözleşmesinde asli borcu olan kira bedelini kararlaştırılan tarihlerde ödememesi nedeniyle birden fazla kez ihtar alması konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini sona erdirme sebebi olarak düzenlenmiştir. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinin ikinci fıkrasında; ‘’Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’’ hükmüne yer verilmiştir.

Kiracı, kira bedeli veya yan giderleri ödememiş olmamalı, bunlar muaccel olmuş olmalı ve kira bedelini ödememeden dolayı haklı ihtar yapılmış olmalıdır. İhtar yazılı olmalı ve hangi vadeye ilişkin kira bedellerinin istendiğinin belirtilmesi gerekir. Ayrıca bir kira yılı içerisinde iki tane haklı ihtar yapılmış olmalı ve bu ihtarlar bir kira yılı içerisinde farklı aylara ilişkin olmalıdır. Eğer birden fazla kiracı varsa ihtarın haklı olabilmesi için, bütün kiracılara karşı yapılması gerekir. Eğer kiracının kira bedelini eksik ödemesi durumu söz konusuysa, kiraya veren tarafından eksik ödenen bedel için çekilen ihtarın haklı olduğu kabul edilmektedir. Ancak kiracı tarafından eksik ödenen kira bedeli çok az eksik ise, gönderilen ihtarın haksız ve dava açılmasının da dürüstlük kuralına aykırı olduğu kabul edilmektedir. Kira bedelini kiracı iki haklı ihtar tebliğinden sonra ödemiş olabilir. Fakat bu Yargıtay’a göre iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/3884 Esas, 2017/8824 Karar, 01.06.2017.) (URAL ÇINAR, Nihal, Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, Eylül 2013, İstanbul, s.309.) ( SELÇUK, Emre, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri, 2018, İstanbul, s.59.) (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/1441 Esas, 2015/2014 Karar, 02.03.2015.)

Bu davanın açılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesiyle 352’nci maddesini birlikte değerlendirdiğimizde kiracının yazılı bildirime rağmen, kira bedelini otuz günden fazla geciktirmesi gerekmektedir. Kiracının her kira bedelini belirlenen vadeden sonra fakat otuz günlük mehil süresinden önce yatırması halinde, kiraya veren kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Aynı şekilde kiracının bir kira bedelini otuz günden daha fazla gecikme ile ödemesi fakat diğer kira bedellerini zamanında ödemesi halinde de Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinin ikinci fıkrası uygulama alanı bulamaz. Bu hükmün uygulanabilmesi için en az iki kira bedelinin ödenmesinde aksaklık meydana gelmesi gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesine göre verilen ihtarlardan sonra kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez, sadece kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme hakkı verir ve kiraya veren iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde hakkını dava yoluyla kullanmak zorundadır. Bu davada fesih bildiriminde bulunurken kiraya veren ilk ihtarında muaccel olmuş bir borcu istemeyip, ilk ihtarla istenebilecek iken muaccel olmuş olan iki ayın borcunu iki farklı ihtarla isterse ikinci ihtar Yargıtay’a göre haksız sayılacağından davanın reddi gerekir. (İPEK, Eyüp, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler, TBB Dergisi, 102.Sayı, 2012, s.81.) (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/12667 Esas, 2017/10210 Karar, 15.06.2017.)

Kiracı eğer tacir ise o zaman Yargıtay kararlarına göre; taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünde “kiranın zamanında ödenmediği takdirde hiçbir ihtara gerek kalmaksızın akdin hitamına kadar işleyecek tüm kira bedellerinin tamamı muacceliyet teşkil eder.” şeklinde bir şart varsa ve muacceliyet (ceza) koşuluna yer verildiği görülmekte ise mahkemece davalı kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet koşulunun geçerli olacağı, bu halde ise tüm kiraların ilk ihtarla istenmesi mümkündür. İkinci ihtara konu edilemez ve bu durumda iki haklı ihtar şartı oluşmaz. Bunun gözetilerek karar verilmesi gerekir. Fakat bu durum kiracının tacir olması durumunda hakkında Türk Borçlar Kanunu’nun 346’ncı maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanmamasından kaynaklanır. Bu sebepten ötürü 01.07.2020 tarihinden sonraki sözleşmelerde geçerli değildir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/3772 Esas, 2017/9751 Karar, 12.06.2017.)

Yargıtay uygulamasında, kiralananı devralmış olan yeni malikin veya kiraya verenin mirasçılarının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilmesi için, öncelikle kiracıya kira bedellerinin kendilerine ödenmesi hakkında bir ihbarname gönderilmesi aranmaktadır. Ayrıca mirasçıların iki ihtarı da zorunlu dava arkadaşlıkları bulunduğundan hep birlikte çekmesi, davayı da hep beraber açması gerekmektedir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 5586/7472, 23.06.1987) (DELİPINAR, Yusufcan, Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi, İstanbul, 2016, s.90.)

Yargıtay’ın kararlarına göre, kira bedelinin ödenmesine ilişkin ihtar kiracıya ulaşmadan önce kiracı ödemeyi yapmışsa artık haklı ihtar sebebine dayanılarak tahliye davası açılaması mümkün değildir. Açılırsa da reddedilmesi gerekmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/5827 Esas, 2018/9394 Karar, 18.06.2019) Ayrıca Yargıtay’a göre fesih için iki ihtar da haklı olmalıdır. Eğer bir ihtar haklı fakat diğeri haksız olursa davanın reddedilmesi gerekmektedir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/11179 Esas, 2018/5354 Karar, 16.05.2018.)

2)- Tahliye Davasının Özellikleri

Kiraya veren iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebini dava açarak kullanmalıdır. Davanın sonunda tahliye kararının verilmesi sonucunda kira sözleşmesi sona erer. İcra takibi yoluyla kiracının tahliye edilmesi imkanı yoktur. Fesih ya da fesih bildiriminin hukuki etkisi tahliye davasına bağlıdır. Dava sonunda verilen mahkeme yenilik doğuran karardır. Davayı açması gereken kiraya veren, davalı da kiracıdır.

2.1)- Dava Açma Süresi

Tahliye davası, bir yıldan kısa süreli ve bir yıllık kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Eğer kira sözleşmesi bir yıldan uzunsa, bir aylık dava açma süresi, her iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden başlar. Türk Borçlar Kanunu’nun 353’üncü maddesinde “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” hükmü bulunmaktadır. ‘’Mülga 6570 Sayılı Kanun’da yer almayan ve kaynağını Yargıtay uygulamasından alan bu hüküm, bir aylık dava süresinin uzatılmasına ilişkin istisna bir kural getirmektedir.” (URAL ÇINAR, Nihal, Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, Eylül 2013, İstanbul, s.321.)

Yargıtay’ın birçok kararına göre iki haklı ihtar hukuki sebebine dayanılarak açılan davanın kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekirken ihtarların gönderildiği kira yılının bitimi beklenilmeden dava açılırsa, süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekiyor. Ayrıca Yargıtay’a göre bir ayı geçince de dava açılması davanın reddine karar verilmesine sebep oluyor. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/16973 Esas, 2018/5110 Karar, 14.05.2018.) (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/51 Esas, 2016/5316 Karar, 20.09.2016.)

2.2)- Görevli Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4’üncü maddesinin (a) bendinde; ’’Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir.’’ hükmü yer almaktadır. Bu hüküm uyarınca kira sözleşmesinin sona ermesi sebebiyle fesih, tahliye, tespit ve kira sözleşmesinden kaynaklanan alacak ve tazminat davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

2.3)- Yetkili Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6’ncı maddesine göre, genel yetkili mahkeme, davalının bulunduğu yerleşim yeri mahkemesidir. Tahliye davasının yetki meselesine ilişkin birden fazla hükme bakılmalıdır. Genel yetki kuralı tahliye davalarında da geçerlidir ve davanın açıldığı tarihteki davalının yerleşim yeri yetkilidir. Ayrıca Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 10’uncu maddesinde: ‘’Sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa yeri mahkemesi yetkili mahkemedir.’’ hükmü bulunmaktadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin ifa edileceği yer, kiralananın bulunduğu yer olduğu için kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir.

2.4)- İspat

Tahliye davasında ilk olarak kira sözleşmesinin varlığının ispatlanması gerekir. Kiraya veren ispatlamalıdır. Kiracı da kirayı ödediğini ispatlamalıdır. İspat açısından Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 201’inci maddesine göre 2.500 TL kadar ise tanıkla ispat edilebilir. Yıllık kira miktarının 2.500 TL’yi geçmesi durumunda kira sözleşmesi tanıkla ispat edilemez. Ancak davalı tanık dinlenmesine rıza gösterirse tanık dinlenebilir.

Taraflar arasında kira ilişkisinin bulunup bulunmadığı, bulunuyorsa, aylık kira bedeli miktarının ne kadar olduğu konusunda davalının yemin teklif etmesi de mümkündür. Kira sözleşmesinin varlığının ispatlanamadığı durumlarda tahliye ve iade talebi reddedilir. Yazılı yapılan bir kira sözleşmesindeki hükümlerin aksini iddia edenin de bu iddiasını yine yazılı olarak ispat etmesi gerekir. Yargıtay’a göre kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi ile ihtarın haklılığını ispat yükü ise kiraya verene aittir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/1441 Esas, 2015/2014 Karar, 02.03.2015.)

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesini düzenlenirken ilk olarak genel hükümlerde kiranın genel kuralları, diğer iki ayrımda ise konut ve çatılı işyeri kirası ve ürün kirası olarak kiranın özel türleri yer almaktadır. Kira sözleşmesinde kira bedeli asli edimi oluşturmaktadır ve kiracı kiralayanı teslim alma karşılığında kira bedelini sözleşmede belirlenen zamanda ödemek zorundadır. Kira bedelini ödememesinin karşılığında kiraya verenin imkanları hem genel hükümlerde hem de konut ve çatılı işyeri hükümlerinde ayrı ayrı belirlenmiştir. Fakat konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı tahliye etmek zorlaştırılmış, kiracının lehine bir sistem kurulmuştur. Bundan dolayı kiracıyı tahliye etmek için kiraya verenin uyması gereken şartlar ve fesih ihtarlarını haklı bir şekilde yapması çok önemlidir. Kiraya verenin sadece dava yoluyla kiracıyı tahliye etme imkanı bulunmaktadır. Sonuç olarak her somut olay kendine göre özellikler barındırdığından iyi incelenmeli, barınma hakkı ve mülkiyet hakkı arasındaki dengenin korunmasına önem verilmelidir.

BAL Hukuk Bürosu ihtiyaç duyduğunuz avukatlık hizmetini sunmaktadır.

BAL Hukuk Bürosu hukuki sorunların çözülmesi için ihtiyaç duyduğunuz avukatlık hizmetlerini sunmaktadır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası” yazımıza buradan ulaşabilirsiniz. – Bilgi Edinin

Konut ve İşyeri Kiralarının Artması Nedeniyle Ortaya Çıkan Hukuki Sorunlar” yazımıza buradan ulaşabilirsiniz. – Bilgi Edinin

BAL Hukuk Bürosu olarak müvekkillerimizin ihtiyaç duyduğu hukukun her alanında hizmet sunmaya çalışıyoruz. Avukatlarımız çalışma alanlarında uzman bilgi ve deneyime sahiptir. – Avukatlar ve Takım

Müvekkillerimizin ihtiyaç duyduğu tüm hukuk alanlarında hizmet sunmaktayız. Kategorize edilmiş çalışma alanlarımızın tümünü inceleyin. – Çalışma Alanları

BAL Hukuk Bürosu avukatları sunduğu tüm avukatlık hizmetlerinde kanunların ve meslek örgütümüzün kurallarına ve hukuk büromuzun temel ilkelerine uygun olarak hareket eder. – Bilgi Edinin

Hukuk büromuzun avukatları tarafından kaleme alınan yayınlarımızı inceleyin. – Yayınlar | Hukuki sorununuzun çözümü için ; sıkça sorulan sorular bölümümüze , avukata sor sayfamıza göz atın.

+90 212 741 06 27
İnfo@ballawoffice.com
whatsApp

İletişime geçin.

Yorum bırakın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.